Jakość spłat hipotek w bankach: rekordowo niskie opóźnienia w złotych, wysoki udział „zagrożonych” w CHF
Padł kolejny rekord: na każde 100 tys. zł udzielonych hipotek problemy ze spłatą dotyczą jedynie 1160 zł. To wynik niemal o połowę lepszy niż na początku dekady. Jednocześnie w jednym segmencie kredytów wskaźnik dochodzi do poziomów kojarzonych raczej z pożyczkami pozabankowymi.
W praktyce przyjmuje się, że kredyty hipoteczne należą do tych zobowiązań, które dłużnicy w kłopotach spłacają najdłużej bez opóźnień. Największy odsetek nieterminowych rat dotyczy zwykle pożyczek gotówkowych poza bankami, a w dalszej kolejności kredytów gotówkowych, limitów na kartach kredytowych oraz kredytów ratalnych. Poszczególne produkty różnią się oczywiście ryzykiem, restrykcyjnością „odsiewu” klientów i innymi parametrami, ale znaczenie mogą mieć również postawy samych kredytobiorców.
Portfel kredytów hipotecznych w polskich bankach przekroczył już 500 mld zł. Choć jego wartość systematycznie rośnie, to liczba aktywnych umów maleje. Na koniec 2025 r. czynnych było 2,1 mln kontraktów, czyli o 400 tys. mniej niż cztery lata wcześniej. Nowa sprzedaż to praktycznie w całości kredyty złotowe, a nowe kredyty walutowe (głównie w euro) stanowią mniej niż 1 proc. umów. W bilansach banków nadal pozostaje jednak blisko 4 mld zł hipotek „frankowych”, 11 mld zł kredytów w euro oraz prawie 5 mld zł zobowiązań w innych walutach.
Banki cyklicznie raportują do nadzoru i banku centralnego dane o portfelach kredytowych, w tym o jakości w ujęciu ryzyka kredytowego. W tej klasyfikacji „kredyty zagrożone” to należności, w których pojawiły się istotne opóźnienia w spłacie. W segmencie kredytów hipotecznych w złotych odsetek takich kredytów w ostatnich kwartałach regularnie schodził do historycznie najniższych poziomów (Bankier.pl).
Na koniec 2025 r. udział kredytów zagrożonych wśród złotowych hipotek obniżył się do nienotowanych wcześniej 1,16 proc. W uproszczeniu można to ująć tak: z każdych pożyczonych przez banki 100 tys. zł do kategorii „poważny problem ze spłatą” trafia tylko 1160 zł. Dla porównania, u progu pandemii wskaźnik ten wynosił 2,04 proc.
Na tle bardzo dobrych danych dla hipotek w złotych, wyniki dotyczące kredytów frankowych mogą wydawać się zaskakujące — o ile pominie się specyficzną historię tego produktu (Bankier.pl). W przypadku kredytów w CHF ponad 12 proc. jest klasyfikowane jako zagrożone. Dla porównania, według inaczej liczonego wskaźnika Biura Informacji Kredytowej, który obejmuje rachunki z opóźnieniem powyżej 90 dni, kredyty gotówkowe wypadają wyraźnie lepiej (8 proc. opóźnionych).
Przebieg danych dla hipotek frankowych ukształtowały przede wszystkim spory sądowe na linii konsumenci–banki. Szybkie pogorszenie jakości portfela było skutkiem zawieszania spłat przez klientów wnoszących pozwy, a następnie spadku mianownika, czyli wartości czynnych kredytów. Liczba hipotek w CHF zaczęła wyraźnie maleć — częściowo w efekcie wyroków sądów, a częściowo w wyniku ugód zawieranych przez klientów, które skutkowały przewalutowaniem zobowiązań (Bankier.pl).
Relatywnie stabilną jakością w ostatnich kwartałach wyróżniają się natomiast inne kredyty walutowe (w euro, dolarze itd.). Do grupy kredytów zagrożonych na koniec IV kw. 2025 r. zaliczało się 2,28 proc. tego portfela. Oznacza to lekki spadek, choć jeszcze trzy lata temu wskaźnik znajdował się na poziomie poniżej 2 proc. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w minionym roku w sądach uaktywnili się kredytobiorcy „eurowi”, co może prowadzić do zjawiska zbliżonego do tego, które obserwowano w przypadku hipotek frankowych. Różnica polega jednak na tym, że w przeciwieństwie do „franków”, gdzie nowych umów niemal nie przybywa, portfel kredytów w euro jest w niewielkim stopniu, ale stale uzupełniany o kolejne kontrakty. Spory sądowe dotyczą przy tym przede wszystkim najstarszych generacji umów.
Podsumowując: na koniec 2025 r. złotowe hipoteki osiągnęły rekordowo niski udział kredytów zagrożonych (1,16 proc.), podczas gdy w portfelu CHF wskaźnik przekracza 12 proc., co wiąże się głównie z czynnikami prawnymi i kurczeniem się portfela. W kredytach walutowych innych niż CHF udział zagrożonych wyniósł 2,28 proc., przy rosnącej aktywności sądowej kredytobiorców „eurowych”.